분양뉴스

토허제內 주택 취득 시 기존주택 임대 허용
재개발·재건축 지역은 멸실 전·후 실거주 기간 합산해 2년 채워야
입주권은 적용, 분양권은 예외
일관성없는 규정 비판도

2일 국토부와 서울시에 따르면 국토부는 토지거래허가구역 관련 주요 업무처리 기준을 확정하고 이를 서울시에 안내했다. 서울시 관계자는 “국토부에서 토지거래 주요 업무처리 기준이 내려와서 그것을 각 자치구에 전달했다”고 말했다.

이 기준에서 가장 큰 변화는 이미 주택을 보유한 사람이 기존 주택을 팔지 않아도 토허제 구역의 주택을 신규 취득할 수 있다는 점이다. 정부가 기존 주택의 처리 방식에서 지금까지 허용하지 않았던 임대 방식을 추가했기 때문이다. 과거 일부 법정동이나 재개발, 재건축 지역에만 적용하던 토허제를 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 40만 가구에 달하는 전체 아파트에 적용하면서 기존 주택 매도를 강제하면 사유재산권 침해 논란이 확산할 것을 우려한 것으로 분석된다.

기준에서는 “주택을 한 채 이상 소유하고 있는 신청인이 토지거래허가구역 내 주택을 추가로 구입하려는 경우, 허가일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 매매 또는 임대한다는 내용의 처리계획을 제출하는 경우 허가가 가능하다”고 했다. 6개월 이내 처분으로 기간을 통일한 것도 주목해야 한다. 지금까지는 강남·송파구는 기존주택 처분기한을 1년으로, 서초구와 용산구는 각각 4개월로 했었다.

재개발·재건축 지역의 주택 거래에서는 토허제에서 규정한 이용 의무기간(실거주 기간) 2년을 채우는 방식을 제시했다. 2년 동안 실거주를 해야 하는 데 정비사업으로 부동산이 이미 철거돼 즉시 실거주가 곤란하거나 입주 후 철거돼 실거주를 계속하지 못하는 경우도 있었다.

기준에서는 “종전 부동산에서 거주한 기간과 재개발·재건축 등이 완료된 이후 입주해 거주한 기간을 합산해 이용 의무기간 이행 여부를 판단할 수 있다”고 했다. 예를 들어 관리처분인가 이후 종전 부동산이 멸실되기 전 1년을 거주한 경우, 향후 실제 입주 가능 시점부터 잔여 이용 의무기간인 1년을 거주하겠다고 하면 허가가 가능하다.

입주권과 분양권에 대해선 토허제 대상 여부가 갈렸다. 입주권은 재개발·재건축 조합원에게 주어지는 신축 아파트 입주 권한이고 분양권은 청약 당첨자의 입주 권한이다. 입주권 거래는 토허제 대상이지만 분양권은 토허제 대상이 아니다. 다만 분양권을 제삼자에게 전매하려면 해당 관청인 시·군·구의 허가를 받아야 한다.

전문가들 사이에선 일관성이 없는 과잉 규제라는 의견도 나온다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “지금까지 기존 주택을 매도해야 토허제 내 주택을 살 수 있다고 해서 처분한 사람들이 있는데 이제 와 전월세를 줘도 된다고 하면 정부 규제 때문에 집을 판 사람들은 어떻게 하느냐”며 “토허제 내 주택을 취득하는 것이 임대만 해도 되는 문제였는데 매도하라고 한 것이면 정부가 과잉행정을 스스로 인정한 셈”이라고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “이번에 자치구별로 다 달랐던 기준을 통일한 것인데 2020년부터 토허제를 아파트에 확대 시행할 때 기준을 통일해서 제시해야 시장의 혼란이 없었을 것”이라며 “처음부터 중구난방으로 제도가 시행됐고 이번에 강남 전 지역과 용산으로 확대 지정되면서 문제가 더 커졌다”고 말했다.